Sokan félreértik az Otthon Start 3 százalékos lakáshitelének egyik kulcsfeltételét – ez akár milliókkal is többe kerülhet.
Szeptembertől indul a kormány által beharangozott Otthon Start lakáshitelprogram, amely 3 százalékos kamatot kínál a lakásvásárlók számára. A program egyik legvonzóbbnak tűnő feltétele a 10 százalékos önerő lehetősége, azonban a gyakorlatban ez sokakat megtéveszthet, és jelentős anyagi meglepetéseket okozhat. A BiztosDöntés.hu szakértői szerint ugyanis a 10 százalékos önerő nem azt jelenti, hogy a vételár maradék 90 százalékát automatikusan megkapja a vásárló hitel formájában.
A lakáshitelek mögött álló banki logika ugyanis nem a vételárból, hanem az ingatlan úgynevezett becsült forgalmi értékéből indul ki. Ezt egy független értékbecslő vagy statisztikai értékbecslés állapítja meg, figyelembe véve például az ingatlan állapotát, elhelyezkedését és a környék infrastruktúráját. A bankok a becsült forgalmi érték legfeljebb 90 százalékát hitelezhetik, de ez önmagában még nem garantálja a teljes hitelösszeget.
Ha az értékbecslés során az ingatlant a vételárnál alacsonyabb összegre értékelik, a vásárlónak jelentősen több önerőt kell előteremtenie. Például ha egy 100 millió forintért vásárolt házat a szakértő csak 80 millió forintra értékel, a bank legfeljebb 72 millió forint hitelt nyújthat – így a vevőnek 28 millió forint saját tőkére lesz szüksége, ami a vételár 28 százaléka.
Ráadásul a bank a hitel megállapításánál nem pusztán a becsült forgalmi értéket veszi alapul, hanem tovább csökkenti azt a hitelbiztosítéki érték (HBÉ) meghatározásakor. Ez általában 10–30 százalékkal alacsonyabb a forgalmi értéknél, mivel a bank azt az árat veszi alapul, amelyért az ingatlan gyorsan értékesíthető lenne nemfizetés esetén.
Így a hitel összege valójában a HBÉ 90 százalékában maximalizálódik – ez sok esetben azt jelenti, hogy a vásárláshoz szükséges önerő akár a vételár 20–30 százalékára is nőhet.
Ez azért különösen fontos, mert sokan már kifizették a foglalót, mire szembesülnek azzal: a bank a vártnál kevesebb hitelt nyújt. Ilyenkor a fennmaradó összeget – amit önerőként kell előteremteni – már nem könnyű rövid időn belül előteremteni.
A kormány által beharangozott hitelprogramot Orbán Viktor is áttörésként méltatta, és úgy nyilatkozott, hogy a bankokkal és az építőipari szereplőkkel egyeztetett, jól átgondolt javaslatról van szó. A miniszterelnök szerint a program akár 50 ezer lakás felépítéséhez is hozzájárulhat, jelentősen növelve ezzel a gazdasági teljesítményt.
A szakértők azonban arra figyelmeztetnek: a kedvező kamat ellenére a vásárlóknak nem szabad figyelmen kívül hagyniuk a tényleges önerőszükséglet kiszámítását. Egy elhamarkodott hitelfelvétel ugyanis milliós plusz terhet jelenthet.
A legfontosabb tanács tehát: még a foglaló letétele előtt érdemes egyeztetni a bankkal és szakértővel a várható értékbecslésről és a tényleges önerőigényről. A 10 százalékos önerő ugyanis sok esetben csak a reklámszövegben tűnik reálisnak.
További cikkeinkért kövesd az Ellenszél Facebook-oldalát is!