Itt az igazság az Otthon Start hitelről – mindenki ezt a számolást osztja. „Elbír egy 40 milliós lakást egy szakmunkás fizetés?” – számok, amelyekre minden érdeklődő ránéz.
Egy friss kalkuláció a Cegléd város nevű Facebook-oldalról bejárta a netet. A példán keresztül megmutatjuk, mennyibe kerül elindulni, mekkora a havi törlesztő 3%-os fix kamat mellett, és mit jelent ez egy átlagos háztartás kasszájában.
A kiinduló példa röviden
-
Lakás ára: 40 000 000 Ft
-
Önerő (10%): 4 000 000 Ft
-
Felvett hitel: 36 000 000 Ft
-
Futamidő: 25 év (300 hónap)
-
Kamat: fix 3%
Induló költségek a példában
-
Önerő: 4 000 000 Ft
-
Ügyvédi díj + adók (kb. 4%): 1 600 000 Ft
-
Illeték (kb. 2%): 800 000 Ft
-
Hitelkezelés + biztosítás (kb. 1%): 360 000 Ft
Összes induláskor kifizetendő: 6 760 000 Ft. Lényeg: a 10% önerőn túl még kb. 2,76 millió Ft járulékos költségre is készülni kell.
Mennyi a havi törlesztő?
Annuitásos (egyenlő részletű) hitelnél a képlet:
T = P × [ r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1) ], ahol P = 36 000 000 Ft, r = 0,03/12 = 0,0025, n = 300.
A számítás alapján a havi törlesztőrészlet ~171 000 Ft.
Havi családi költségvetés – a példa számaival
-
Hitel törlesztése: ~171 000 Ft
-
Rezsi + közös költség: 50 000–80 000 Ft
-
Megélhetés (élelmiszer, közlekedés stb.): 150 000–180 000 Ft
Várható teljes havi kiadás: ~371 000–431 000 Ft
A poszt viszonyításképp nettó ~270 000 Ft/hó szakmunkásbérrel számolt – ez önmagában nem fedezi a fenti havi terheket. Vagyis plusz jövedelem, második kereső vagy célzott támogatás nélkül a 40 milliós lakás finanszírozása a példában nem reális.
Miért pont ennyi?
Annuitásos törlesztés: a kamat a fennálló tőkére számolódik, a részlet végig azonos, a futamidő elején több a kamat, a vége felé több a tőketörlesztés.
Járulékos költségek: ügyvédi munkadíj, illeték, értékbecslés, közjegyző, számlavezetés, biztosítások. Ezek bankonként és ügyletenként eltérhetnek, a fenti arányok csak szemléltetnek.
JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató): a magyar szabályozás lényege, hogy a havi törlesztők összege csak a jövedelem egy részéig mehet el – hosszú távon fixált hiteleknél jellemzően kb. a nettó jövedelem feléig. Ezért is fontos a két kereső vagy a magasabb bér.
Mit tehet, aki hasonló helyzetben gondolkodik?
-
Több önerő, kisebb hitel: már +5–10% önerő érezhetően csökkenti a törlesztőt.
-
Reális büdzsé és vésztartalék: legalább 3–6 havi megélhetési tartalék ajánlott.
-
Két kereső, bevonható adóstárs: a banki hitelképességet és a JTM-limitet is javíthatja.
-
Lakásméret/ár újragondolása: alacsonyabb vételár → alacsonyabb havi teher.
-
Támogatások, kedvezmények felkutatása: élethelyzettől függően több program is enyhítheti a terheket – ezek feltételei ügyletenként eltérők.
Megjegyzés: a fenti számítás egy szemléltető példa a Cegléd város Facebook-oldalán közzétett adatok alapján. A végleges kondíciók bankonként, élethelyzettől és szabályoktól függően változnak. Döntés előtt kérj személyre szabott előminősítést és részletes hiteltájékoztatót.