A 3 százalékos lakáshitel pont a szegényebbeket üti meg – mutatjuk, miért. Miért drágíthatja a lakásokat – és mit kellene helyette tenni?
Zsiday Viktor befektető szerint a magyar lakáspiac valódi problémája nem a kereslet hiánya, hanem a tartós kínálati szűkösség. Ilyen környezetben minden olyan lépés, amely a vásárlói oldalt erősíti – például a 3%-os lakáshitel – nagyobb eséllyel árat emel, mintsem hogy valóban több és elérhetőbb otthonhoz juttassa az embereket. Aki stabil jövedelemmel, saját erővel és jó hitelképességgel bír, könnyebben él a lehetőséggel; a fiatalok és az alacsonyabb jövedelműek viszont lemaradhatnak.
Normál esetben tartós áremelkedésre az építőipar kínálatbővítéssel reagál. Nálunk ez elmaradt. Ennek okai részben szabályozási akadozások, bizonytalan és lassú engedélyezés, képzett munkaerő hiánya, valamint az utóbbi évek állami beavatkozásainak mellékhatásai. Amikor a kínálat rugalmatlan, a plusz kereslet nem új lakásokban, hanem magasabb árakban csapódik le.
Miért árfelhajtó a támogatott hitel kínálati korlát mellett?
A támogatott konstrukciók megnövelik a vevők fizetőképességét. Ha közben az új építések nem tudnak gyorsan felpörögni, az eladók azonnal beárazzák ezt a többletkeresletet. Az eredmény nem szélesebb hozzáférés, hanem drágulás– különösen a jobb lokációkban, ahol eleve erős a verseny. Ez a mechanizmus magyarázza, miért a tehetősebbekprofitálnak aránytalanul: ők tudnak magasabb ajánlatot tenni és gyorsabban lépni.
„Nem lesz áremelkedés” – mitől lenne mégis?
A kormányzati érvelés akkor állna meg, ha a programmal párhuzamosan érdemi és tartós kínálatbővülés indulna. Zsiday szerint épp ez hiányzik: európai mércével is alacsony az új építések aránya, az átfutási idők hosszúak, a kapacitások korlátozottak. Ilyen helyzetben a keresletpumpa társadalmi szempontból sem hatékony: a megfizethetőséget rontja, miközben közpénzből finanszíroz áremelkedést.
Mit kellene helyette tenni? – Kínálati fordulat, nem újabb keresletélénkítés
A megoldás a kínálati oldal következetes erősítése. Röviden: gyorsabb és kiszámíthatóbb engedélyezés; rugalmasabb beépíthetőség ott, ahol az infrastruktúra elbírja; célzott szakemberképzés és a kivitelezői kapacitások stabilizálása; valamint egy transzparens állami bérlakásprogram, amely enyhíti a piaci nyomást az első lakásukat keresők körében. Ha mégis szükség van támogatásra, az legyen precízen célzott (jövedelmi, vagyoni és területi feltételekkel), és időben kifutó, hogy ne égjen bele az árakba.
Hogyan látszik ez a mindennapokban?
Képzeljünk el egy fiatal párt, amely első otthonát keresi. A 3%-os hitel önmagában vonzó, de ha közben az eladó lakások száma nem nő, a verseny erősödik, az árak feljebb kúsznak, és a szükséges önerő is magasabb lesz. Ha ehelyett több, gyorsabban kivitelezett projekt jelenik meg, akkor ugyanazzal a hitellel – vagy akár nélküle – kisebb licitversenyben, jobb alkupozícióban találják magukat.
A magyar lakáspiacon kínálati csapda alakult ki. A 3%-os hitel ebben a környezetben várhatóan árfelhajtó, és elsősorban a jómódúaknak kedvez. Tartós megoldást a kínálatbővítés hoz: gyorsabb engedélyezés, kapacitásépítés, ésszerű beépíthetőség és bérlakásprogram. Ha valóban a fiatalok és az alacsonyabb jövedelműek lakhatását akarjuk javítani, a politika fókuszát a kereslet helyett a kínálatra kell áttenni.
További cikkeinkért kövesd az Ellenszél Facebook-oldalát is!